Richtlinie zur sozialgerechten Baulandentwicklung in der Landeshauptstadt Potsdam

Potsdamer Baulandmodell

Wohnhaus mit Baustelle
Wohnhaus mit Baustelle
(© Landeshauptstadt Potsdam/Barbara Plate)

Am 04. März 2020 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt die fortgeschriebene Fassung der „Richtlinie zur sozialgerechten Baulandentwicklung in der Landeshauptstadt Potsdam“, kurz Potsdamer Baulandmodell. Dieses Instrument der Potsdamer Wohnungspolitik steht in Nachfolge der 2013 eingeführten „Richtlinie zur Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung“ und wurde nach zwischenzeitlicher Evaluation (Ergebnisse siehe unten im Monitoringbericht 2018) unter Berücksichtigung der bisherigen Anwendungserfahrung weiterentwickelt.

Das Potsdamer Baulandmodell findet grundsätzlich nur Anwendung auf Bebauungspläne, die zusätzliche Baurechte ermöglichen - insbesondere aber solche Verfahren, deren übergeordnetes Planungsziel der Wohnungsbau ist.

Es regelt in seinem Anwendungsbereich die vertragliche Übernahme verschiedener planungsbedingter Folgekosten durch die Planungsbegünstigten (z.B. für nicht-hoheitliche Planungsleistungen, Fachgutachten, öffentliche Erschließungsanlagen, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen oder zusätzliche Infrastrukturbedarfe). Diese müssten sonst von der Landeshauptstadt (und damit der Allgemeinheit) getragen werden, während von der Wertsteigerung in erster Linie die Planungsbegünstigten (Eigentümer, Vorhabenträger und Investoren) profitieren. Mit dieser Vorgehensweise wird in Anlehnung an § 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB das Ziel verfolgt, die aus der Baulandentwicklung entstehenden Gewinne und Lasten „sozialgerechter“ zwischen den Planungsbegünstigten und der Allgemeinheit zu verteilen.

Sofern die Bauleitplanung zusätzlichen Wohnungsbau vorsieht, sind die Planungsbegünstigen zudem an den Herstellungskosten der durch ihr Vorhaben neu verursachten Platzbedarfe in Kindertagesbetreuungseinrichtungen (Krippe, Kindergarten und Hort) und Grundschulen zu beteiligen. Die Höhe dieser Platzbedarfe wird modellhaft auf Grundlage von demographischen und baulichen Annahmen berechnet (z.B. mittleren Haushaltsgrößen und Wohnungsgrößen). Sollten in einem Teil der Stadt freie Platzkapazitäten in nahegelegenen Krippen, Kitas oder Grundschulen vorhanden sein, werden diese zugunsten der Vorhabenträger berücksichtigt.

Ein Anteil des zusätzlich vorgesehenen Wohnungsbaus ist zudem als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum herzustellen. Auf diesem Weg soll die Situation von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen in der Landeshauptstadt Potsdam verbessert werden. Dabei ist zu beachten, dass die finanziellen Vorteile der Brandenburger Wohnraumförderung nach Einschätzung der Landeshauotstadt nicht ausreichen, um die wirtschaftlichen Einbußen durch Bindungen auszugleichen. Diese entstehen aus den gegenüber der potentiellen Neubaumiete deutlich reduzierten gebundenen Einstiegsmieten über den Bindungszeitraum von üblicherweise 20 oder 25 Jahre hinweg. Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung ist derzeit eine Zielquote von 30 % der neu festgesetzten Wohnfläche im Vorhaben als sozialer Wohnungsbau gemäß Landesförderung zu errichten. Entsprechende Mietpreis- und Belegungsbindungen sind vertraglich von den Planungsbegünstigten mit der Landeshauptstadt Potsdam zu vereinbaren.

Das Baugesetzbuch gibt jedoch in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB auch vor, dass für jeden städtebaulichen Vertrag eine sogenannte „Angemessenheitsprüfung“ durchzuführen ist: Dies bedeutet insbesondere, dass die privaten Vertragspartner durch die vertraglichen Verpflichtungen wirtschaftlich nicht überfordert werden dürfen. Im Potsdamer Baulandmodell wird die planungsbedingte Bodenwertsteigerung, d.h. die Differenz aus den Bodenwerten vor Einleitung und nach Abschluss des Verfahrens, als Maßstab für die Abschätzung der Angemessenheit herangezogen. Solange die Summe aller vertraglich vereinbarten Inhalte und Verpflichtungen einen Anteil von 2/3 der planungsbedingten Bodenwertsteigerung nicht überschreitet, ist der Vertrag im baurechtlichen Sinn als „angemessen“ zu bewerten. Inhalte und Kosten, die über die Grenze der Angemessenheit hinausgehen, müssen entsprechend reduziert („gekappt“) werden, um die Rechtswirksamkeit des Vertrags nicht zu gefährden.

 

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