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Die Bodenordnung

Nicht immer haben die Grundstücke bereits bei Aufstellung eines Bebauungsplanes die für eine bauliche oder sonstige Nutzung notwendige Form, Lage oder Größe. Einer Erschließung oder Neugestaltung dieser Gebiete stehen nicht selten die vorhandenen Grundstücksstrukturen entgegen. Aber auch innerhalb bereits bebauter Ortsteile können Grundstücksstrukturen vorhanden sein, die für die Umsetzung städtebaulicher Planungen hinderlich sind. Um dennoch Planungen verwirklichen zu können, müssen die Grundstücksverhältnisse neu geordnet werden.
Möglichkeiten der Umsetzung von städtebaulichen Planungen können sein:

der An- und Verkauf,
die freiwillige Baulandumlegung,
die Umlegung nach dem Baugesetzbuch und
die vereinfachte Umlegung nach dem Baugesetzbuch.

Verfahren einer Umlegung nach dem Baugesetzbuch

Voraussetzung für ein Umlegungsverfahren ist ein Bebauungsplan oder ein Neuordnungsbedarf von Grundstücken in einem zusammenhängend bebauten Ortsteil.

Wenn die Grundstückseigentümer nachweisbar ihre Grundstücke privatrechtlich selbst umgestalten wollen und können, ist eine freiwillige Baulandumlegung ein möglicher Weg. Spricht sich jedoch auch nur ein privater Eigentümer gegen die privatrechtliche Neuordnung des Baugebietes aus, kann eine Umlegung nach dem Baugesetzbuch erforderlich werden. Von der Gemeinde wird dann eine Umlegung angeordnet und durchgeführt. Bei unmittelbar aneinander grenzenden oder in enger Nachbarschaft liegenden Grundstücken ist eine vereinfachte Umlegung ausreichend.

Größte Bedeutung im Verfahren hat die Mitwirkung der beteiligten Grundstückseigentümer, welche in allen Phasen ihre Wünsche und Anregungen einbringen können.

Das Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren und ist im Wege der Verwaltungsgerichtsbarkeit anfechtbar.

Wer ist in einem Umlegungsverfahren Beteiligter?

An einem Umlegungsverfahren sind beteiligt:

die Eigentümer der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke,
die Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen oder durch Eintragung gesicherten Rechts an einem im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Rechts,
die Inhaber eines nicht im Grundbuch eingetragenen Rechts an dem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Rechts, eines Anspruchs mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder eines persönlichen Rechts, das zum Erwerb, zum Besitz oder zur Nutzung des Grundstücks berechtigt oder den Verpflichteten in der Benutzung des Grundstücks beschränkt,
die Landeshauptstadt Potsdam,
Bedarfsträger, wenn diese für sonstige öffentliche Flächen Ersatzflächen einbringen,
die Erschließungsträger.

Wie läuft ein Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch ab?

Auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung besteht kein Rechtsanspruch, sodass die Umlegung von der Gemeindevertretung (der Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Potsdam) in eigener Verantwortung angeordnet wird. Mit der Anordnung einer Umlegung erhält der Umlegungsausschuss den Auftrag und die Ermächtigung, eine Umlegung in einem bestimmten Gebiet durchzuführen.

Bevor der Umlegungsausschuss den Umlegungsbeschluss für dieses Gebiet fasst und damit das Umlegungsverfahren einleitet, werden die Eigentümer angehört. Die Eigentümer haben die Gelegenheit, sich über das Verfahren zu informieren und ihre eigenen Vorstellungen vorzutragen. Damit wird gewährleistet, dass die Eigentümer frühzeitig an dem Verfahren beteiligt werden.

Im Gegensatz zur Anordnung wird im Umlegungsbeschluss das Verfahrensgebiet parzellenscharf beschrieben. Das Gebiet darf nicht über die Grenzen eines dem Umlegungsverfahren zu Grunde liegenden Bebauungsplanes hinausgehen, es sei denn, es grenzt an einem zusammenhängend bebauten Ortsteil. Der Umlegungsbeschluss hat unmittelbare Rechtswirkung gegen den Grundstückseigentümer. Es wird in das Grundbuch ein Umlegungsvermerk eingetragen, es tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre ein, und die Landeshauptstadt Potsdam erhält ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Umlegungsbeschluss ist ein Verwaltungsakt und damit anfechtbar.

Gleich zu Beginn des Verfahrens werden eine Bestandskarte und ein Bestandsverzeichnis erstellt, wobei die Bestandskarte mindestens die bisherige Lage und Form der Grundstücke des Umlegungsgebietes und die auf ihnen befindlichen Gebäude aufweist sowie die Eigentümer bezeichnet. Im Bestandsverzeichnis werden mindestens die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, die grundbuch- und katastermäßige Bezeichnung, die Größe und die im Liegenschaftskataster angegebene Nutzungsart der Grundstücke sowie die im Grundbuch in Abteilung II eingetragenen Lasten und Beschränkungen erfasst. Die Bestandskarte und Teile des Bestandsverzeichnisses werden für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Teile, die nicht öffentlich ausgelegt werden, können von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Interessenten können sich informieren und gegebenenfalls ihre sonstigen Rechte anmelden. Beide, die Karte und das Verzeichnis, werden während des Umlegungsverfahrens fortgeschrieben. Damit sind sie wichtige Arbeitsgrundlagen.

Mit den Beteiligten werden Gespräche geführt. In diesen Gesprächen werden sie über den Stand des Verfahrens informiert. Unter Berücksichtigung der Wünsche und Anregungen der Beteiligten, soweit diese vereinbar sind, wird ein Entwurf des Umlegungsplanes erstellt und mit den Beteiligten ausführlich erörtert.

Nach Abschluss der Erörterungen mit den Beteiligten wird der Umlegungsplan von dem Umlegungsausschuss durch Beschluss aufgestellt. Zuvor muss ein dem Umlegungsverfahren zu Grunde liegender Bebauungsplan in Kraft getreten sein. Aus dem Umlegungsplan muss der in Aussicht genommene Neuzustand mit allen tatsächlichen und rechtlichen Änderungen hervorgehen, welche die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke erfahren. Der Umlegungsplan besteht aus einer Umlegungskarte und einem Umlegungsverzeichnis. Den Beteiligten werden die sie betreffenden Auszüge aus dem Umlegungsplan zugestellt. Ab dem Zeitpunkt der Zustellung haben die Beteiligten die Möglichkeit, innerhalb eines Monats Widerspruch gegen den Umlegungsplan einzulegen.
Ist die Widerspruchsfrist abgelaufen und wurden keine Widersprüche eingelegt, macht der Umlegungsausschuss den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes ortsüblich bekannt. Mit der Bekanntmachung wird der bisherige Rechtszustand durch den in dem Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt. Der Umlegungsplan wird vollzogen; die neuen Eigentümer werden in den Besitz der zugeteilten Grundstücke eingewiesen, es erfolgt die finanzielle Abwicklung und die Berichtigung der öffentlichen Bücher (Grundbuch, Liegenschaftskataster).

Wie kann eine Umlegung beschleunigt werden?

Das Baugesetzbuch stellt zur Beschleunigung des Verfahrens verschiedene Instrumente zur Verfügung. Diese sind:

die Vorwegnahme der Entscheidung (§ 76 BauGB),
die vorzeitige Besitzeinweisung (§ 77 BauGB),
der Teilumlegungsplan und
das teilweise Inkraftsetzen des (Teil-) Umlegungsplanes.

Vorwegnahme der Entscheidung
Es können die Eigentums- und Besitzverhältnisse sowie andere Rechte für einzelne Grundstücke bereits vor der Aufstellung des Umlegungsplanes und, wenn die Umlegung auf der Grundlage eines Bebauungsplanes erfolgt, vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes geregelt werden. Ist der zu Grunde liegende Bebauungsplan noch nicht rechtsverbindlich muss lediglich die Planreife vorliegen. Voraussetzung für diese Verfahrensweise ist, dass die betroffenen Rechtsinhaber der Vorwegnahme der Entscheidung zustimmen. Vornehmliches Ziel ist es, schon frühzeitig für einzelne Eigentümer die Möglichkeit einer Bebauung zu schaffen.

Vorzeitige Besitzeinweisung
Zur frühzeitigen Herstellung der Erschließungsanlagen kann die Gemeinde Landeshauptstadt Potsdam oder ein sonstiger Bedarfs- und Erschließungsträger in den Besitz der Grundstücke eingewiesen werden, die im Bebauungsplan als Flächen für öffentliche Zwecke festgesetzt sind. Wenn allerdings Eigentümer ihre Teilflächen nicht freiwillig frühzeitig zur Verfügung stellen wollen, kann von der vorzeitigen Besitzeinweisung nach § 77 BauGB Gebrauch gemacht werden. Mit diesem Instrument kann die Umlegungsstelle, sofern die Umlegung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durchgeführt wird, nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes, und sofern das Wohl der Allgemeinheit es erfordert, bereits vor der Aufstellung des Umlegungsplanes die Einweisung der Flächen vornehmen. Gegen dieses Verwaltungshandeln kann Widerspruch erhoben werden.
Nach der Aufstellung des Umlegungsplanes können auch sonstige am Umlegungsverfahren Beteiligte in den Besitz der im Umlegungsplan für sie vorgesehenen Grundstücke oder Nutzungsrechte eingewiesen werden. Zuvor sind die Grenzen der neuen Grundstücke in die Örtlichkeit zu übertragen.

Teilumlegungsplan
Um das Umlegungsverfahren zu beschleunigen, kann auch für Teile des Umlegungsgebietes ein Teilumlegungsplan aufgestellt werden. Zum Zeitpunkt der Aufstellung muss der dem Verfahren zu Grunde liegende Bebauungsplan in Kraft getreten sein. Sinnvoll kann eine solche Verfahrensweise bei einer großen räumlichen Ausdehnung des Umlegungsgebietes sein. Ansonsten entspricht die Verfahrensweise derjenigen bei Aufstellung eines Umlegungsplanes für das gesamte Umlegungsgebiet.

Teilinkraftsetzen des (Teil-)Umlegungsplanes
Erst nachdem abschließend über eingelegte Rechtsbehelfe entschieden ist, kann das Umlegungsverfahren in seiner Gesamtheit abgeschlossen werden. Aus diesem Grund gibt es die Möglichkeit, vor Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes räumliche und sachliche Teile des Umlegungsplanes in Kraft zu setzen. Allerdings dürfen sich die Entscheidungen auf eingelegte Rechtsbehelfe auf diese Teile des Umlegungsplanes nicht auswirken können.

Wie erfolgt die Finanzierung?

Die Grundstückseigentümer haben in einem amtlichen Umlegungsverfahren neben der von ihnen zur Verfügung gestellten Flächen für öffentliche Zwecke einen Ausgleich für Mehrwerte zu zahlen. Von der Landeshauptstadt Potsdam werden die Verfahrenskosten getragen.

Sind die Bodenwerte, sowohl für die alten als auch für die neuen Grundstücke, fachkundig ermittelt, werden die sogenannten Sollansprüche eines jeden einzelnen Grundstückseigentümers berechnet. Diese geben Auskunft darüber, wie viel Fläche jedem Beteiligten wieder zugeteilt werden soll. Bei der Berechnung der Sollansprüche wird, wenn eine Verteilung nach Werten erfolgt, der Wert der in das Umlegungsverfahren eingebrachten Grundstücke und der Wert der anschließend zu verteilenden Grundstücke herangezogen. Nachdem für jeden einzelnen Grundstückseigentümer der Wert der eingebrachten und zuzuteilenden Grundstücke ermittelt wurde, ergibt sich aus der Differenz der beiden Werte die zu zahlende Ausgleichsleistung.

Bereits während der Gespräche mit den Beteiligten können - jedoch noch unverbindliche - Aussagen über die zu erwartenden Ausgleichsleistungen gemacht werden. Stellen die zu zahlenden Ausgleichsleistungen für einen Beteiligten eine Härte dar, kann bereits im Vorfeld ein Finanzierungsplan erstellt werden. Es ist dann auch möglich, einen Antrag auf Stundung beim Umlegungsausschuss zu stellen.

Welche Beschränkungen hat der Beteiligte am Umlegungsverfahren? - Die Genehmigung nach § 51 Baugesetzbuch (BauGB) -

Die in einem Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke unterliegen nach § 51 BauGB einer Verfügungs- und Veränderungssperre in der Form, dass die in § 51 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BauGB aufgeführten Rechtsvorgänge und Vorhaben der Genehmigung durch den Umlegungsausschuss der Landeshauptstadt Potsdam bedürfen.

Demnach dürfen von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses bis zur Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes im Umlegungsgebiet nur mit schriftlicher Genehmigung des Umlegungsausschusses

ein Grundstück geteilt oder Verfügungen über ein Grundstück und über Rechte an einem Grundstück getroffen oder Vereinbarungen abgeschlossen werden, durch die einem anderen ein Recht zum Erwerb, zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks oder Grundstückteils eingeräumt wird, oder Baulasten neu begründet, geändert oder aufgehoben werden;
erhebliche Veränderungen der Erdoberfläche oder wesentlich wertsteigernde, sonstige Veränderungen der Grundstücke (z. B. Aufschüttungen oder Abgrabungen größeren Umfangs, Neuanlage mehrjähriger Pflanzen) vorgenommen werden;
nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtige, aber wertsteigernde bauliche Anlagen errichtet oder wertsteigernde Änderungen solcher Anlagen vorgenommen werden;
genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtige bauliche Anlagen errichtet oder geändert werden.

Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

Die Genehmigung kann nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung des Umlegungsverfahrens wesentlich erschwert oder unmöglich machen würde.

In der Regel ist durch den Umlegungsvermerk im Grundbuch ersichtlich, für welche Grundstücke die Genehmigungspflicht besteht. In Zweifelsfällen gibt die Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses hierzu Auskunft.

Die Erteilung der Genehmigung nach § 51 BauGB erfolgt nur auf Antrag. Der Antragssteller muss antragsbefugt, d. h. durch die Genehmigung unmittelbar begünstigt sein. Der Antrag muss eigenhändig unterschrieben sein und kann dann per Post an die Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses gesandt werden.

Hinweis:
Die Genehmigung nach § 51 BauGB ist spezifisch auf umlegungsrechtliche und -praktische Ziele ausgerichtet. Sie ersetzt daher nicht Genehmigungen, die aus anderen Vorschriften (BauGB, BbgBauO, GVO u. a.) erforderlich sind.

Bodenordnung in der Landeshauptstadt Potsdam

In der Landeshauptstadt Potsdam werden seit 1993 Umlegungsverfahren durchgeführt.

So wurden und werden zur Zeit in den Ortsteilen Bornim und Drewitz Grundstücke - basierend auf Bebauungsplänen - umgelegt. Durch die von der Stadtverordnetenversammlung angeordneten bodenordnerischen Maßnahmen gewährleistet die Kommune, dass Bebauungsplangebiete zur Baureife geführt werden. Dementsprechend sind die zu Grunde liegenden Bebauungspläne nicht nur Angebotspläne.

Bisher sind durch diese Maßnahmen 300 Bauplätze überwiegend für den Eigenheimbau geschaffen worden. In Drewitz sind in großem Umfang Gewerbeflächen entstanden. Gleichzeitig wurden Flächen für den Gemeinbedarf als Standorte für soziale Einrichtungen bereitgestellt.

Darüber hinaus werden alle Bebauungspläne bereits in der Planungsphase auf notwendige Bodenordnungsmaßnahmen geprüft.

Neben der Durchführung von amtlichen Umlegungsverfahren berät die Stadtverwaltung die Beteiligten auch bei der Durchführung von freiwilligen Bodenordnungsverfahren.